2026年6月，李嘉诚和曹德旺几年前说的话，正在被越来越多的数据验证。

我记得曹德旺那段采访。 记者问他怎么看房价，他说房子就是一堆水泥砖头，不值这个价。 他建议手里有多套房的人赶紧卖，不然会陷入卖不掉、租不出去的困境。 当时很多人觉得他危言耸听。

现在回头看，他的话正在变成现实。

2026年5月的数据出来了。 百城二手住宅均价12692元/平方米，环比跌了0.32%，同比跌了7.99%。 这不是最吓人的。 最吓人的是，有些城市的房价已经跌回了2015年的水平。 比如环京的廊坊、涿州，房价从高点跌了60%以上。 当年两万买的房子，现在八千都卖不掉。

这两位大佬对同一个问题给出了近乎一致的判断。 他们看的是趋势，不是短期波动。

趋势是什么？ 2022年开始，国内房价进入了一个长期调整的通道。 三四年过去了，这个通道还没走完。 平均跌幅在30%到40%之间，有些城市更高。 跌了这么深，到现在也没看到止跌的迹象。

做任何投资都要看趋势，别跟趋势对着干。 这是最基本的投资常识。 房价从2000年一路涨到2021年，二十年的上涨周期。 现在掉头向下了，不可能一两年就结束。

还有人觉得会有V型反转。 但看看日本当年，房价从1991年高点跌下来，跌了十几年才到底。 我们这边还不到五年。

一线城市的情况更复杂。 2026年多个一线城市放开了限购，包括上海、深圳。 放开之后，成交量确实涨了，房价也短暂稳住了一段时间。 但这是不是意味着见底了？

一线城市的优势在于人口流入和产业基础。 但问题在于房价与收入的脱节程度。 一线城市房价收入比大概40，意味着一个家庭不吃不喝40年才能买一套房。 二三线城市也好不到哪去，20到25。 这个数字说明房价离普通人的承受力还有很远的距离。

现在实体经济的情况也支撑不了高房价。 很多企业还在裁员，居民收入在下降，失业的人不少。 这种情况下，让普通人借钱买房，难度很大。

那些认为一线城市会继续涨的人，忽略了另一个事实。 赚钱效应已经没了。 过去二十年房价涨得猛，是因为大家都在涨，谁买谁赚。 现在呢？ 房价连跌四年，有些地方跌回2015年，亏钱的人比比皆是。 没有赚钱效应，就不会有大量资金涌入。

二手房挂牌量是最好的指标。 2026年各地二手房挂牌量都在激增，说明什么？ 说明持有房子的人在往外抛。 房东的心态变了，从捂盘惜售变成了恐慌出货。

曹德旺说的“卖不掉、租不出去”正在变成普遍现象。 不是所有房子都这样，但趋势很明显。

那刚需怎么办？ 要不要现在买房？

李嘉诚说过，买房用来住的，尽管买。 但他加的限定条件很明确——经济条件允许。 现在的政策确实很宽松，房贷利率低，首付比例低，各种税费减免。 从政策角度看，历史最优惠的买房周期。

问题是，优惠政策和房价低估是两回事。 房价还没跌到位，即使利率再低，买的房子还在跌，首付也在缩水。 2019到2021年高位买入的人，首付都跌没了。 现在的价格虽然低了，但谁也不知道是不是底。

曹德旺建议有多套房的人尽快卖掉。 他的逻辑是，未来房价越来越不值钱，房子最终要回归居住属性。 这个逻辑对刚需同样适用。 如果买来自己住，不考虑涨跌问题，那就看自己有没有这个能力和需求。 但如果指望买房致富，风险很大。

楼市目前处于一个微妙的状态。 政策在不断加码，市场在持续下探。 成交量偶尔放大，但价格趋势没有改变。 每个人都在等一个明确的信号，这个信号迟迟不出来。

李嘉诚和曹德旺的判断，目前来看是正确的。 未来五年，选择不买房的人，大概率会庆幸自己躲过了一次资产缩水。 但这是针对那些想通过买房赚钱的人说的。 对于刚需家庭，答案没有那么绝对。

每个城市的情况不一样。 一线城市核心区域的房子抗跌性更强，但也不能保证不跌。 三四线城市的房子流动性更差，想卖都卖不掉。 买房之前想清楚自己的需求是什么。